Domein Hellebeuk, de ware feiten

15 december 2008 werd besloten niet tot legalisatie van de Hellebeuk over te gaan vanwege de financiële risico's die daarmee gemoeid zouden zijn. Onderzoek in 2011 en 2012 wees echter uit, dat deze bezwaren tegen legalisatie weggenomen hadden kunnen worden. Daarmee herleefde de mogelijkheid tot legalisatie, overeenkomstig het besluit dat de raad in 2005 genomen had. Aan deze omslag in mei 2013 ging echter eerst een uitgebreid traject vooraf waarin alle belangen, dus ook die van de recreatieve verhuurders en van alle andere betrokken partijen -de raad, burger van Voerendaal en de provincie- zorgvuldig gewogen werden.

 

Historisch perspectief

In feite is de problematiek omtrent de permanente bewoning van Domein Hellebeuk al zo oud als het park zelf. Al in 1984 zijn reeds drie panden van het park afgesplitst omdat deze permanent bewoond werden of omdat bij de eigenaar de wens bestond voor permanente bewoning. In 1984 werd door het toenmalige bestuur middels een artikel 19 procedure vrijstelling verleend voor permanente bewoning.

 

Eind 1989 zijn door twee projectontwikkelaars nieuwbouwplannen voor Domein Hellebeuk voorgelegd. Het toenmalige bestuur en Gedeputeerde Staten van Provincie hebben dit plan respectievelijk in mei en in oktober van 1990 goedgekeurd. Geconstateerd wordt, dat de omvang van betreffende percelen dusdanig groot is (750 – 1.100 m2) dat permanente bewoning automatisch in de hand gewerkt werd. Het waren geen kleine percelen die verhuurbaar waren aan recreanten.

 

In de aktes van overdracht is sinds 1990 weliswaar een kettingbeding opgenomen, waarin de kopers verklaren er bekend mee te zijn dat permanente bewoning van de vakantiewoning is uitgesloten en zich ertoe verbinden bij vervreemding de rechtsopvolgers hiervan uitdrukkelijk in kennis te stellen. Ondanks deze inspanningen is er in het park sluipenderwijs permanente bewoning ontstaan.

 

Echter, de gemeente heeft in september 1994 weliswaar een verzoek van de toenmalige Vereniging van Eigenaren om voor een gedeelte van het park het bestemmingsplan te wijzigen in permanente wonen, afgewezen. Aan de andere kant, was men echter van mening, dat het erg veel inspanningen zou kosten om handhavend op te treden. Als gevolg daarvan was men terughoudend met handhaving hetgeen leidde tot het passief gedogen van onrechtmatige bewoning dat als keerzijde leidde tot grote onzekerheid bij bewoners.

In november 2003 schreef het Ministerie van VROM alle gemeenten aan met het dringende verzoek vóór 31 december 2004 aan alle bewoners van vakantie- of recreatiewoningen duidelijkheid te verschaffen inzake de permanente bewoning van die woningen.

 

Dit kwam erop neer,dat gemeenten konden kiezen tussen het permanent bestemmen van wonen dan wel het aanhouden van de recreatieve bestemming en dan ook handhavend op te treden tegen permanente bewoners. Voor schrijnende gevallen werd onder voorwaarden ook nog de mogelijkheid gegeven tot het verlenen van een persoonsgebonden beschikking, ofwel een soort ontheffing.

 

In juni 2004 werd door de Vereniging van Eigenaren van Domein Hellebeuk (VVE) daarom verzocht om tot legalisatie over te gaan en in het bestemmingsplan te regelen dat er permanente bewoning zou worden toegestaan. In juli 2005 besloot de gemeenteraad hiermee te willen instemmen  en droeg het college op in overleg te treden met de VVE om te komen tot een duurzame publiek- en privaatrechtelijke regeling.

 

De gesprekken duurden drie lange jaren van 2005 tot 2008 en in mei 2008 kon de raad kennis nemen van de uitkomst van het onderhandelingstraject en werd een zogenaamd kwaliteitshandboek met door de VVE te treffen maatregelen vastgesteld. In december 2008 besloot de raad echter de besluiten van 2005 en 2008 tot legalisatie in te trekken. Aanleiding daartoe zou zijn gelegen in het risico voor de gemeente dat zou bestaan uit mogelijke claims uit maatregelen die op basis van het kwaliteitshandboek reeds door de VVE waren uitgevoerd en nog uitgevoerd moesten worden. Bovendien werd gesteld, dat de gemeente op enig moment alsnog aansprakelijk zou kunnen worden gesteld voor onderhoud aan de infrastructuur op het Domein Hellebeuk.

 

Daarop werd in december 2008 het collegebesluit genomen om over te gaan tot handhaving van het verbod op permanente bewoning. Eerst 5 jaar na het schrijven van het Ministerie en 24 jaar nadat voor het eerst permanente bewoning werd toegestaan!

 

Vervolgens werd pas in november 2009 door het college een handhavings- en gedoogbeleid vastgesteld dat inhoudt dat personen die op 23 december 2008 permanent woonachtig waren op het park, onder voorwaarden voor een gedoogbeschikking in aanmerking konden komen en dus woonachtig mochten blijven. Deze gedoogbeschikkingen konden echter pas door de gemeente worden afgegeven, wanneer aan de wettelijke eisen van het Bouwbesluit werd voldaan. Door de VVE werden op het Domein maatregelen getroffen om aan de voorwaarden van het gedoogbeleid te kunnen voldoen; met name ten aanzien van infrastructuur, brandveiligheid, riolering en grondwal.

 

Begin 2011 werd het college door de VVE geïnformeerd over de gerealiseerde maatregelen. Daarbij werd door de VVE geopperd het eigendom van de infrastructuur bij het Domein te laten en niet over te dragen aan de gemeente, om daarmee mogelijke bezwaren (beheerskosten) en financiële risico's voor de gemeente uit te sluiten. Dit voorstel was ook al gedaan in de periode 2005/2008, maar werd toen niet aangenomen door het toenmalige bestuur, hetgeen mede aanleiding in 2008 was om geen medewerking te verlenen aan het verzoek tot het permanent bestemmen van wonen.

 

Het huidige college heeft daarop in april 2011 nader onderzoek ingesteld en kwam tot de conclusie, dat de risico's waarvoor in 2008 werd gevreesd wel degelijk konden worden weggenomen en de voorwaarden die de raad in 2005 stelde aan legalisatie, konden worden ingevuld, mits ook de laatste (wettelijke) maatregelen (brandveiligheid, bouwbesluit, etc) door de VVE volledig waren getroffen.

 

Lopende de uitwerking van deze conclusie werd echter in augustus 2012 een handhavingsverzoek tegen de illegale permanente bewoning op het Domein Hellebeuk ingediend. Op grond van rechtspraak is een college in dat geval eraan gehouden handhavend op te treden, maar moet dan allereerst worden bezien of legalisering van de situatie mogelijk is. Het wijzigen van het bestemmingsplan was op korte termijn niet mogelijk. Het toepassen van het gedoogbeleid wel, met als resultaat, dat gedoogbeschikkingen werden afgegeven nadat de woningen werden gecontroleerd op de eisen ten aanzien van brandveiligheid.

 

De brandveiligheidsmaatregelen die door de bewoners werden getroffen en de maatregelen die de Vve al eerder op eigen kosten had getroffen naar aanleiding van het besluit van de gemeenteraad in 2005 om over te gaan tot het toestaan van permanent wonen (aanleg grondwal, verlichting, opknappen en verbreden wegen, vernieuwing waterleidingen, aanbrengen brandkranen, etc), maakten dat het Domein voldeed aan alle (wettelijke) eisen voor permanent wonen.

 

Niet iedereen kwam echter voor een gedoogbeschikking in aanmerking. Uitsluitend de hoofdbewoner en zijn of haar partner die al voor 2008 woonachtig waren kregen in april 2013 een gedoogbeschikking. Minderjarige kinderen, of partners en andere bewoners die er na 2008 waren komen wonen, kwamen niet in aanmerking voor een gedoogbeschikking. Met als resultaat, dat als gevolg van het in 2009 vastgestelde gedoogbeleid 10 bewoners kregen te horen dat ze het Domein moesten verlaten. Dit leidde tot onmenselijke situaties. Mede gelet op het feit, dat door de maatregelen die n.a.v. het handhavingsverzoek in 2012 getroffen waren, er vanuit milieutechnisch, civieltechnisch en bouwkundig oogpunt geen belemmeringen meer tegen een permanente woonbestemming waren. Aan de ene kant moesten die 10 bewoners op grond van het gedoogbeleid huis en haard dus verlaten, terwijl aan de andere kant via het wijzigen van de bestemming een oplossing binnen handbereik was. Maar dan moest voortvarend gehandeld worden. Een gemiddelde bestemmingsplanprocedure duurt meer dan ¾ jaar. Al die tijd zouden de 10 bewoners in grote onzekerheid verkeren omdat ze binnen een jaar onder dwang de woning zouden moeten verlaten. Een inhumane situatie, zo oordeelde het college. De menselijke maat moest zwaar wegen. Vooral gelet op het feit, dat de vraag rond permanent wonen op Domein Hellebeuk helemaal teruggaat tot in 1984 (nu inmiddels bijna 30 jaar na dato!). Er werd dan ook gezocht naar snellere alternatieven met dezelfde juridische strekking als die van een bestemmingsplan. Dit werd de beheersverordening, waarbij de bestaande situatie binnen afzienbare tijd en tegen beperkte procedurele kosten kon worden vastgelegd.

 

Het college was echter van mening, dat niet alleen de belangen van de voorstanders van permanente bewoning gekend moesten worden. De afgelopen jaren werd ook veelvuldig overleg gevoerd met tegenstanders van permanente bestemming. Binnen de beheersverordening zijn dan ook voorwaarden gesteld, die niet alleen de belangen van de bewoners, maar ook van de recreatieve ondernemers en bewoners moeten dienen.

 

In het verleden waren de belangen van de recreatieve percelen niet verzekerd. Recreatieve voorzieningen waren niet beschermd. Tegelijk met het vaststellen van de beheersverordening, werd echter bepaald dat:

·       de tennisbaan, het zwembad, de parkeerplaats, de speelplaats en de groenvoorziening op kosten (260.000,-)  van de permanente bewoners (niet op kosten van de recreatieve percelen) opgewaardeerd en voorgoed in stand gehouden moeten worden.

Voldoet de Vve hieraan niet binnen een termijn van 3 jaar en houdt ze de voorzieningen niet in stand, dan vervalt de permanente bestemming voor wonen en moeten de kosten voor de nog niet gedane opwaardering aan de gemeente worden overgemaakt, zodat de maatregelen alsnog in het belang van de recreanten getroffen kunnen worden. Toekomstig onderhoud daarvan ligt dan echter nog steeds bij de VVE.

Daarnaast werd door het college een contract bij de VVE bedongen, waarin de VVE verklaart de infrastructuur nu en in de toekomst in eigendom te behouden en nooit of te nimmer de beheerskosten voor de infrastructuur in rekening te brengen bij de gemeente. Daarmee werd uitgesloten, dat de burger van Voerendaal financieel last zou hebben van de legalisatie op Domein Hellebeuk.  Bovendien hebben de bewoners van Domein Hellebeuk op eigen kosten een grondwal moeten aanleggen, de wegen moeten verbreden en opknappen, en de riolering en de waterleiding moeten vernieuwen.

 

Nog een ander heet hangijzer dat met de beheersverordening door het college werd weggewerkt, was het gevaar op een miljoenenclaim van perceeleigenaren die de woningen tussen 2005 en 2008 hadden gekocht toen de gemeenteraad nog de intentie had om permanent wonen mogelijk te maken. Door het uitspreken van dat voornemen van de gemeenteraad in 2005, waren de prijzen sterk gestegen aangezien een woonkavel meer waard is dan een recreatieve kavel. Betreffende nieuwe bewoners zagen de waarde van hun woning eind 2008 bij het intrekken van het voornemen om tot bestemmingsplanwijziging over te gaan, als sneeuw voor de zon smelten. Hoge claims waren niet uit te sluiten.

 

Indien het raadsbesluit inzake de beheersverordening zou zijn vernietigd, dan zou meteen ook een streep zijn gezet door alle positieve kanten van die verordening voor niet alleen de bewoners, maar juist ook voor de recreatieve ondernemers en de gemeente. De gemeente en dus de burger van Voerendaal zou de komende 30 á 40 jaar geconfronteerd worden met torenhoge handhavingskosten. Controles en handhavingsprocedures zouden dan immers tot in lengte van dagen noodzakelijk blijven. Iets wat in het verleden in de ontstaansjaren van het Domein verzuimd is en ons nu in deze heikele situatie gebracht heeft.

 

Nu stelt een aantal mensen, dat er geen medewerking had moeten worden verleend aan het permanent bestemmen van wonen. Dan waren we echter blijven steken in de constructie van het gedoogbeleid. Met de uitvoering van het gedoogbeleid (persoonsgebonden gedoogbeschikkingen) zou de bestaande illegale situatie echter niet worden opgeheven. Het gedoogbeleid betekent slechts dat tegen deze illegale situatie niet wordt opgetreden en dat de ogen worden gesloten voor de spanningen op het Domein. Spanningen als gevolg van het feit, dat alleen de personen die een beschikking hebben gekregen, verzekerd zijn van hun verblijf. Zo hebben kinderen of partners zonder gedoogbeschikking waarvan de ouders of partners komen te overlijden na 5 jaar zelf geen recht meer om er te blijven wonen. Met een beschikking zou de toekomst dus erg ongewis zijn, hetgeen de verhoudingen op het park onder spanning zou houden. Met een permanente woonbestemming voor bewoners en een recreatieve bestemming voor de recreatieve ondernemers is iedereen op het Domein verzekerd van een toekomst.

 

Daarnaast wordt nog onterecht gesteld, dat het legaliseren van Domein Hellebeuk, ertoe leidt dat de gemeente een hogere sloopopgave krijgt. Niets is minder waar. De woningen op de Hellebeuk waar nu binnen de beheersverordening permanent wonen voorzien is, zijn ook reeds bewoond. Er worden dus geen nieuwe woningen gecreëerd die elders leegstand zouden veroorzaken.

 

maandag 2 december 2013 06:02:00

  • RSS